Autor: Negócios, Relacionamento e Marketing

Foi sancionada pelo Presidente em 20/03/24 a Lei 14.825/24 que alterou em parte o art. 54 da Lei 13.097/2015. 

O objetivo do dispositivo é proteger as transações imobiliárias feitas por terceiros que não têm conhecimento de situações que possam levar à invalidação da transação, como um bloqueio de bens proveniente de hipoteca judiciária ou ação de improbidade administrativa. 

Vejamos o que diz o texto: 

“Art. 54. Os negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis são eficazes em relação a atos jurídicos precedentes, nas hipóteses em que não tenham sido registradas ou averbadas na matrícula do imóvel as seguintes informações: […] 

V – averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária.”  

Alterações Legislativas Relevantes

Anteriormente, através da Lei 14.382/2022 já havia sido alterado algumas disposições do art. 54 da Lei 13.097/2015, para que dentre outras normas, determinasse a dispensa das certidões forenses ou de distribuição judicial:

IV – averbação, mediante decisão judicial, da existência de outro tipo de ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir seu proprietário à insolvência, nos termos do inciso IV do caput do art. 792 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil).   (Redação dada pela Lei nº 14.382, de 2022)

• 2º Para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos a que se refere o caput deste artigo ou para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real, não serão exigidas:   (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

I – a obtenção prévia de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos nos termos do § 2º do art. 1º da Lei nº 7.433, de 18 de dezembro de 1985; e    (Incluído pela Lei nº 14.382, de 2022)

II – a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.

Interpretação e Implicações Jurisprudenciais

Tais disposições fazem com que se consolide na lei, orientação já firmada na jurisprudência, conforme a primeira parte da Súmula 375 do STJ: “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.”

A necessidade de averbação, no caso do inciso IV do artigo 792 do CPC, em se tratando de imóveis, decorre do previsto no artigo 54, IV da Lei 13.097/2015. Em se tratando de outro tipo de constrição judicial, incide o inciso V do artigo 54 da Lei 13.097/2015, adicionado pela Lei 14.825/2024.

No entanto, é pertinente ressaltar que a ausência de averbação não significa a impossibilidade de reconhecimento de vício na venda do imóvel.

A evidente primazia dada pela lei ao princípio da concentração, não impõe que quaisquer atos praticados pelo executado em prejuízo do exequente e da própria função jurisdicional devam ser necessariamente respeitados, se não realizada a averbação de bens sujeitos a registro.

A leitura isolada do art. 54, incisos IV e V, da Lei pode induzir ao erro de que se não for realizada a averbação, não seria possível ao credor se opor à alienação do bem penhorado. 

Assim porque o §1.º do art. 54 da lei 13.097/15 ressalva que fica protegido quanto a situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis apenas o terceiro de boa-fé, logo, os atos praticados entre o executado e terceiro de má-fé não são amparados pela lei processual ou pela disciplina prevista no art. 54 da lei 13.097/15, mesmo após a reforma dada pela Lei 14.825/24.

O conjunto de regras conduz ao entendimento de que, em princípio, o exequente terá o ônus de provar a ausência de boa-fé do terceiro, caso não seja feito o registro a que se referem os arts. 792 do CPC/15 e 54 da lei 13.097/15. A jurisprudência do STJ vem caminhando nesse sentido (cf. STJ, AgInt no REsp n. 1.993.894/SP, 3.T., j. 14/11/2022; STJ, AgInt no REsp n. 1.768.672/PR, 4.T., j. 12/6/2023).

Nesse mesmo sentido, o Enunciado 149 da Jornada CEJ/CJF: “A falta de averbação da pendência de processo ou da existência de hipoteca judiciária ou de constrição judicial sobre bem no registro de imóveis não impede que o exequente comprove a má-fé do terceiro que tenha adquirido a propriedade ou qualquer outro direito real sobre o bem.”

Reflexos na Segurança Jurídica

Diante das alterações trazidas pela Lei 14.825/24 e da interpretação jurisprudencial em vigor, percebe-se a importância de uma análise criteriosa dos desdobramentos jurídicos no contexto das transações imobiliárias. A proteção conferida aos terceiros de boa-fé, aliada à necessidade de averbação de constrições judiciais, visa equilibrar os interesses das partes envolvidas, reforçando a segurança jurídica nas negociações imobiliárias.