Novidades na alienação fiduciária trazidas pelo Marco Legal Das Garantias

A Lei 14.711/2023,  denominada de Marco Legal das Garantias,  sancionada em 30 de outubro de 2023, alterou, dentre outras normas, as regras da alienação fiduciária, dispostas na Lei nº 9.514/97 sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário, possibilitando que um mesmo imóvel seja alienado fiduciariamente por mais de uma vez.

Na alienação fiduciária, meio de garantia utilizado regularmente como garantia nos financiamentos de imóveis, o bem é transferido para o credor até que o empréstimo seja quitado quando então retorna para o tomador do empréstimo.

A Lei 14.711/23 criou duas novas modalidades da garantia em alienação fiduciária, a de propriedade superveniente e a extensão da alienação fiduciária.

A alienação fiduciária de propriedade superveniente (§2º ao §10º, do art. 22 da Lei 9.514/97) permite que o mesmo imóvel seja dado em garantia de várias dívidas, com credores iguais ou diferentes.

Nessa espécie o devedor poderá ofertar o bem novamente em garantia através do aproveitamento do patrimônio morto (aquele dentro do limite da sobra de garantia da operação inicial).  Os efeitos da garantia somente serão produzidos após a primeira garantia ser cancelada/quitada  e em caso de execução da garantia pelo credor fiduciário anterior, os credores fiduciários posteriores sub-rogam-se no preço obtido, cancelando-se os registros das respectivas alienações fiduciárias.

Já a refil ou extensão da alienação fiduciária (prevista no art. 9ºA a 9ºD da Lei 13.476/2017) permite que o imóvel já dado em garantia seja estendido para operações de crédito novas e autônomas de qualquer natureza, desde que o credor seja o mesmo e não exista outra obrigação garantida pelo mesmo imóvel, inclusive alienação fiduciária superveniente.