Uma breve análise sobre a responsabilização do vendedor

É muito comum nos dias atuais a compra e venda de imóveis usados entre particulares. Mas neste caso, em que o vendedor não participou da construção, poderia ser ele responsabilizado sobre vícios construtivos ocultos no imóvel? A resposta é sim.

Por primeiro, é importante conceituar o que seriam vícios construtivos e suas subespécies. Nesse sentido entende-se como vício qualquer defeito, imperfeição ou anomalia encontrada no imóvel que possa afetar sua utilização e finalidade, ressaltando-se que somente é considerado vício construtivo aquele que decorre de falha no projeto, da execução ou dos materiais utilizados. O vício ainda pode ser conceituado como aparente, quando de fácil constatação ou ocultos quando demandam tempo e ou uso para sua identificação.

O vício assegura ao adquirente a possibilidade de exigir a redibição do contrato, com a restituição da quantia paga, ou o abatimento proporcional do preço. Outra alternativa que a lei confere ao comprador da coisa que apresenta defeito é a indenização dos danos suportados.

Passando à análise da responsabilidade, como se sabe a construtora poderá ser acionada nos termos do art. 618, do Código Civil “Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.”, assim como o incorporador e seus equivalentes.

Afora isso, responde solidariamente também o vendedor, ainda depois da entrega da coisa, ficando responsável pelos vícios e defeitos ocultos da coisa vendida que o comprador não podia descobrir antes de recebê-la, sendo tais que a tornam imprópria ao uso a que era destinada, ou que de tal sorte diminuem o seu valor, sendo que o comprador, se os conhecesse, não compraria, ou teria dado por ela muito menor preço.

A responsabilidade do vendedor encontra-se delimitada no Código Civil no art. 441 “A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem imprópria ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor.” e art. 444 “A responsabilidade do alienante subsiste ainda que a coisa pereça em poder do alienatário, se perecer por vício oculto, já existente ao tempo da tradição.”.

Da análise dos referidos artigos, conclui-se que o alienante do bem, ao receber o preço do imóvel do comprador, assume a responsabilidade de entregar o bem em perfeitas condições de uso, independe da ciência deste quanto à existência dos defeitos ou mesmo de sua culpa.

Por fim, vale ressaltar que para que haja a responsabilização do vendedor a indenizar o comprador, necessária a constatação em ação judicial, via perícia técnica no imóvel, de que os vícios alegados são de fato vícios construtivos ocultos, assim como o reconhecimento pelo judiciário da responsabilidade do vendedor, que será analisada caso a caso.

Desse modo, concluímos que há a hipótese do vendedor, que não realizou a construção do imóvel ser acionado judicialmente para responder por vícios construtivos ocultos, podendo valer-se posteriormente de ação de regresso contra o construtor do imóvel em caso de reconhecimento do direito do comprador e proprietário do imóvel.

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