Publicado em 12/2024, com entrada em vigor em janeiro/25, o Provimento nº 188 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) trouxe importantes alterações para o mercado imobiliário no que se refere a indisponibilidade de bens.
A título de elucidação, a indisponibilidade de bens é medida utilizada pelas autoridades que implica a restrição dos direitos de propriedade, retirando do titular a faculdade de dispor voluntariamente do bem. Trata-se de medida atípica e subsidiária, ou seja, sua utilização só é possível quando esgotados os meios executivos tradicionais.
No âmbito do Direito Imobiliário, a indisponibilidade se materializa com a averbação da indisponibilidade na matrícula do imóvel, impedindo o registro de transmissões de direitos reais ou sua oneração.
Importante destacar que a ordem de indisponibilidade não impede a lavratura de escrituras, mas veda seu registro no cartório de imóveis, momento em que ocorre a transmissão da propriedade, conforme o art. 1.227 do Código Civil.
Dentre as melhorias, podemos ressaltar o artigo 320-E, por exemplo, que determina que todas as ordens de indisponibilidade e cancelamento devem ser encaminhadas aos cartórios exclusivamente pela CNIB, vedando-se outros meios como mandados e ofícios. Essa medida busca uniformizar a aplicação da indisponibilidade e evitar a dispersão de comunicações informais.
Outro ponto positivo é a previsão do artigo 320-G, que determina que, no caso de arrematação, alienação ou adjudicação, a autoridade judicial deverá prever expressamente o cancelamento das demais constrições oriundas de outros processos. Essa previsão evita que o adquirente precise buscar, de forma autônoma, a baixa de indisponibilidades anteriores.
Ainda, o art. 320-K permite que os proprietários ou titulares de direitos reais indiquem bens sobre os quais preferem que recaiam eventuais ordens de indisponibilidade. Embora não vinculante, essa indicação é um mecanismo relevante para execuções fiscais e falimentares, permitindo maior previsibilidade e proteção de determinados ativos.
Apesar dos avanços, o artigo 320-I, §3º tem gerado preocupação entre os operadores do Direito pois a regra estabelece que a superveniência de ordem de indisponibilidade impede o registro de títulos, ainda que anteriormente prenotados, salvo se houver previsão em contrário na ordem judicial.
Essa previsão contraria o princípio da prioridade registral, previsto no artigo 186 da Lei nº 6.015/73, e pode gerar instabilidade nas transações imobiliárias. Tradicionalmente, uma vez prenotado um título no cartório, este tem prioridade sobre outros atos posteriores. Assim, caso uma ordem de indisponibilidade surja durante o prazo da prenotação, o princípio da prioridade deveria garantir a concretização da transmissão do bem. O novo provimento altera essa dinâmica, criando risco para adquirentes de boa-fé.
Tal previsão também destoa de normas de corregedorias estaduais, como as de São Paulo e Minas Gerais, que asseguram que um título prenotado previamente à indisponibilidade possa ser registrado, resguardando a segurança jurídica das transações.
Caso mantida essa previsão, espera-se uma judicialização significativa sobre o tema, pois a aquisição de boa-fé tem sido protegida pelo STJ e pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, que reafirmam a prevalência da segurança do adquirente sobre restrições não averbadas na matrícula do imóvel.
Em conclusão, a adoção de um processo rigoroso de due diligence nas transações imobiliárias é essencial, pois a indisponibilidade de bens, mesmo que identificada após o registro do título translativo de propriedade, pode impactar negativamente a segurança e a validade do negócio jurídico celebrado.
