A responsabilidade civil do síndico é um tema de grande relevância no direito condominial. Como representante legal e gestor administrativo do condomínio, o síndico assume funções essenciais para a manutenção do bem-estar e da ordem na coletividade. No exercício de suas atribuições, ele deve seguir os deveres e obrigações previstos no artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro, que descreve, em um rol exemplificativo, as principais tarefas associadas ao cargo.
Eleito pela assembleia dos condôminos, com mandato de até dois anos, renovável, o síndico pode ou não ser proprietário de uma unidade no condomínio. Sua principal responsabilidade é preservar a unidade condominial e zelar pela qualidade de vida e segurança de todos. Para isso, ele exerce funções que incluem, entre outras, a execução das decisões tomadas em assembleia, a fiscalização da edificação, a defesa dos interesses do condomínio em juízo e fora dele, bem como a preservação e valorização do patrimônio comum.
As principais atribuições do síndico envolvem:
- Fiscalização e Administração do Condomínio: Ele deve garantir que todas as áreas comuns estejam em condições adequadas e que os serviços necessários sejam executados com regularidade;
- Cumprimento das Decisões da Assembleia: As deliberações tomadas pelos condôminos em assembleia são de cumprimento obrigatório, cabendo ao síndico garantir que sejam postas em prática;
- Representação do Condomínio: Na defesa dos interesses coletivos, o síndico representa o condomínio perante órgãos públicos e na esfera judicial, quando necessário;
- Valorização do Patrimônio: Além de preservar, é seu papel zelar pela valorização do patrimônio, visando sempre o bem comum.
Porém, quando o síndico age de forma negligente ou abusiva em relação às suas obrigações, seja por omissão ou má gestão, ele pode ser responsabilizado pessoalmente pelos prejuízos que causar ao condomínio. Essa responsabilidade pode recair tanto na esfera civil, com obrigação de reparação dos danos, quanto na esfera criminal, em casos específicos de infrações mais graves.
A responsabilidade civil do síndico é, em regra, subjetiva, ou seja, depende da comprovação de que houve ação ou omissão ilícita, dano causado, nexo de causalidade e culpa ou dolo. Quanto ao prazo de prescrição, o artigo 206, §3º, inciso V, do Código Civil Brasileiro, estabelece que a pretensão dos condôminos em buscar reparação por danos causados pelo síndico prescreve em três anos. Esse prazo começa a contar a partir do momento em que os condôminos tomam ciência do dano e de suas consequências.
Dessa forma, ressalta-se que a responsabilidade do síndico não termina automaticamente com o fim do mandato. Mesmo após deixar o cargo, o ex-síndico pode ser responsabilizado por atos ilícitos comprovadamente praticados durante sua gestão.
Dada a complexidade e a importância das atribuições do síndico, é fundamental que ele atue com transparência e responsabilidade para evitar litígios que possam comprometer a convivência pacífica entre os condôminos.
A boa gestão e o cumprimento das obrigações legais e convencionais são, portanto, aspectos essenciais para assegurar a qualidade de vida e a valorização do patrimônio de todos os condôminos.
