A alienação de bens imóveis que integram o espólio, durante o processo de inventário, sempre foi um tema cercado de formalidades e requisitos no direito sucessório brasileiro. Tradicionalmente, a venda desses bens dependia da expedição de alvará judicial, mediante análise do juiz competente. Esse procedimento, embora corriqueiro, era demorado e implicava em custos adicionais. Entretanto, a Resolução 571/24 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), alterou significativamente esse panorama ao permitir que o inventariante realize a venda de imóveis do espólio sem necessidade de autorização judicial, desde que sejam atendidos certos requisitos.
Com a edição da Resolução 571/24, que introduziu o Art. 11-A à Resolução 35/07 do CNJ, tornou possível que o inventariante realize a alienação de bens imóveis de forma extrajudicial, desde que haja o consentimento unânime dos herdeiros e do cônjuge ou convivente sobrevivente. Essa medida elimina a necessidade de alvará judicial, proporcionando maior agilidade ao processo de inventário e reduzindo os custos processuais.
O fundamento jurídico dessa inovação busca desburocratizar o processo sucessório, permitindo que o inventariante efetue a venda por meio de escritura pública, desde que respeitados requisitos como a destinação do valor da venda ao pagamento das despesas do inventário. A mudança busca alinhar os procedimentos do inventário às necessidades de um mercado imobiliário mais dinâmico e eficiente.
A alienação extrajudicial, por sua vez, traz reflexos positivos para o mercado. A possibilidade de venda direta de imóveis em inventário amplia a liquidez dos bens, facilitando transações e evitando a depreciação dos imóveis devido a demoras processuais. Com isso, herdeiros e compradores podem negociar de forma mais rápida e segura, o que contribui para um ambiente de maior estabilidade e confiança nas transações imobiliárias.
Apesar da simplificação promovida pela Resolução 571/24, a venda de imóveis sem alvará judicial está sujeita a um rigoroso cumprimento de requisitos, que garantem a regularidade do processo e a proteção dos direitos dos sucessores. Entre os principais requisitos estão:
- Consentimento dos herdeiros e cônjuge sobrevivente: A alienação depende do acordo unânime dos envolvidos, assegurando que todos estejam cientes e de acordo com a venda.
- Destinação dos valores obtidos: O valor da venda deve ser usado prioritariamente para pagar as despesas do inventário, como impostos de transmissão e honorários advocatícios, assegurando que a utilização dos recursos siga as necessidades do processo.
- Garantias: O inventariante deve oferecer garantias, reais ou pessoais, para assegurar que o valor obtido será devidamente aplicado nas despesas do inventário. Uma vez quitadas as obrigações, a garantia é extinta.
- Registro da venda no inventário: Mesmo após a alienação, o imóvel deve ser devidamente registrado no processo de inventário, para que sua venda seja reconhecida formalmente e os quinhões dos herdeiros sejam calculados corretamente.
Essas exigências são fundamentais para assegurar a transparência e a segurança jurídica da venda, evitando futuros questionamentos e litígios entre os sucessores.
Antes da Resolução 571/24, o modelo tradicional de alienação de imóveis em inventário envolvia a solicitação de alvará judicial. O inventariante deveria justificar a necessidade da venda ao juiz, que avaliava os interesses dos herdeiros e as condições do espólio. Essa autorização era especialmente importante em casos de divergências entre herdeiros, ou quando havia menores de idade ou incapazes entre os sucessores.
Embora o novo modelo permita a venda extrajudicial, a venda mediante alvará judicial continua sendo relevante em situações de litígio ou falta de consenso entre herdeiros. Nessas circunstâncias, a intervenção do Judiciário garante que a venda seja realizada de forma justa e que os direitos de todos sejam preservados, especialmente em contextos mais complexos, onde a presença de um mediador é essencial para evitar impasses.
Além disso, o alvará judicial pode ser uma solução eficaz em casos onde a venda do imóvel é necessária para custear as despesas do inventário, evitando que o processo se arraste devido à falta de recursos. A intervenção do Judiciário, nesse caso, assegura que a alienação ocorra de forma transparente e em benefício do patrimônio do espólio.
A Resolução 571/24 do CNJ representa um marco de modernização para o processo sucessório no Brasil, ao permitir que a alienação de imóveis em inventário ocorra de forma extrajudicial. A medida trouxe maior agilidade, reduziu custos e proporcionou um ambiente mais seguro para as transações imobiliárias, favorecendo tanto herdeiros quanto compradores.
A desburocratização do processo e a possibilidade de venda direta contribuem para a preservação do valor de mercado dos imóveis, evitando que o tempo prolongado do inventário impacte negativamente o patrimônio do espólio. Contudo, a manutenção da venda judicial com alvará como alternativa é essencial para garantir que, em casos de divergências, a justiça seja feita e os direitos de todos os envolvidos sejam protegidos.
Com essa nova perspectiva, o mercado imobiliário ganha mais dinamismo e segurança, enquanto os processos de inventário se tornam mais céleres e menos custosos, equilibrando as necessidades dos herdeiros e a proteção jurídica necessária. Assim, a Resolução 571/24 contribui para um sistema sucessório mais eficiente e ajustado à realidade contemporânea, proporcionando maior estabilidade ao mercado de imóveis no Brasil.