A reserva de imóveis na planta, formalizada por meio de um termo de reserva antes do registro de incorporação imobiliária, tornou-se uma prática mais discutida no setor da construção civil após a aprovação da Lei 14.382/22, que alterou a Lei de Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64). Com as flexibilizações trazidas por essa nova legislação, surgiram debates sobre os limites legais das negociações feitas antes do registro formal da incorporação, gerando dúvidas quanto aos riscos jurídicos e à viabilidade prática para as incorporadoras.
Antes da Lei 14.382/22, a comercialização de unidades autônomas era estritamente proibida antes do registro da incorporação, conforme o artigo 32 da Lei 4.591/64. A exigência visava proteger o consumidor contra transações em empreendimentos ainda não formalizados. Contudo, a nova lei substituiu o termo “negociar” por “alienar ou onerar”, permitindo que incorporadoras possam firmar termos de reserva, garantindo o direito de preferência de compra de unidades futuras, desde que isso não seja interpretado como venda antecipada de frações ideais.
Essa mudança trouxe maior flexibilidade, permitindo que as incorporadoras consigam medir o interesse do mercado em um novo empreendimento antes de concluir o registro da incorporação. Assim, elas podem planejar melhor seus projetos e até mesmo ajustar a viabilidade econômica do empreendimento com base na demanda registrada nos termos de reserva.
Apesar das vantagens trazidas pela alteração na legislação, ainda há desafios que as incorporadoras devem enfrentar. Um ponto central é a necessidade de cumprir rigorosamente a legislação para evitar que o termo de reserva seja considerado uma venda antecipada, o que poderia implicar em sanções legais e danos à imagem da empresa. Caso o termo de reserva seja considerado uma venda antecipada, além das sanções legais, as incorporadoras podem enfrentar questões judiciais e de imagem, impactando negativamente sua relação com os consumidores.
Outro ponto importante é que, enquanto o registro da incorporação não for finalizado, as incorporadoras devem informar claramente aos interessados que o empreendimento ainda não está regularizado. A publicidade das unidades reservadas precisa ser transparente. As incorporadoras devem evitar qualquer tipo de material promocional que induza o consumidor a acreditar que a unidade está disponível para venda definitiva antes do registro da incorporação, em respeito ao disposto no artigo 32, parágrafo 3º, da Lei de Incorporações.
Uma decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC – 5054611-66.2023.8.24.0000) exemplifica os cuidados que as incorporadoras devem ter ao utilizar o termo de reserva. Em um caso específico, o TJSC permitiu a prática desde que não envolvesse alienação ou oneração das frações ideais e que os consumidores fossem devidamente informados sobre a falta de registro de incorporação. Essa decisão serve como um importante precedente para outras incorporadoras, que podem adotar o termo de reserva de forma segura, desde que sigam rigorosamente a legislação.
A flexibilização trazida pela Lei 14.382/22 oferece uma oportunidade para o mercado imobiliário se antecipar à demanda por novos empreendimentos, utilizando o termo de reserva de forma estratégica. No entanto, a cautela é indispensável. As incorporadoras devem garantir que os termos de reserva sejam feitos dentro dos limites legais, evitando riscos jurídicos que possam comprometer a segurança das transações. Portanto, é essencial que as incorporadoras trabalhem em conjunto com assessorias jurídicas especializadas para garantir que os termos de reserva sejam elaborados dentro dos parâmetros legais, minimizando os riscos jurídicos e garantindo a segurança das transações.
