As alterações do art. 50 da Lei 4.591/64 trazidas pela Lei 14.382/2022
A Lei 4.591/64 possibilita aos incorporadores a adoção do regime de patrimônio de afetação.
Afetar o patrimônio significa separar determinados bens em um núcleo patrimonial diferente do patrimônio total da empresa e vinculá-lo ao empreendimento que será construído. Dessa forma, garante-se que os valores confiados pelos adquirentes ao incorporador sejam destinados ao empreendimento.
A opção pelo Patrimônio de Afetação apresenta algumas vantagens, tais como redução tributária (Regime Especial de Tributação – RET), maior retenção de valores em caso de distrato e até mesmo pode ser tornar um diferencial em termos de concorrência de mercado, já que confere ao consumidor maiores garantias.
Entretanto, tem também o seu ônus, pois a adoção deste regime torna indisponíveis os bens afetados pelo Incorporador, os quais não poderão ser utilizados para outros fins.
A lei prevê ainda algumas obrigações para o incorporador que optar pelo regime de afetação. Como tais obrigações demandam maiores cautelas e a implementação de algumas medidas que podem gerar mais trabalho para o Incorporador, podemos considerar aqui também como uma espécie de “ônus”, sob tal aspecto.
Para evidenciar a separação do patrimônio afetado dos demais ativos e obrigações contraídas pelo incorporador, a lei determina uma contabilidade própria e uma conta bancária autônoma. As informações fiscais, financeiras e contábeis deverão estar organizadas para consulta, sob requerimento, do adquirente interessado, através da Comissão de Representantes. Trimestralmente, o incorporador deverá também enviar aos adquirentes um relatório geral sobre o andamento da obra e as condições financeiras do empreendimento.
O art. 50 da Lei 4.591/64 prevê a criação de uma Comissão de Representantes, composta por membros eleitos entre os adquirentes das unidades de um empreendimento.
A principal finalidade da comissão é atuar como um intermediário, representando os interesses dos adquirentes junto ao construtor ou incorporador, especialmente em questões que possam afetar o andamento da obra ou as relações com terceiros.
A Lei 14.382/2022 trouxe algumas alterações na redação ao referido art. 50, da Lei 4.591/64, a saber:
Por primeiro, a alteração traz a obrigatoriedade da convocação da Assembleia para a eleição da Comissão de Representantes, a ser designada no contrato de construção ou eleita em assembleia geral, convocada pelo incorporador no prazo de até seis meses após o registro do memorial de incorporação.
A comissão deve ter no mínimo três membros, escolhidos entre os adquirentes, para representá-los perante o construtor ou incorporador, especialmente em relação a terceiros e na aplicação dos artigos 31-A a 31-F da lei que tratam sobre o Patrimônio de Afetação.
Essa mudança reforça a necessidade de formalização e registro da comissão, garantindo que suas atribuições sejam reconhecidas e respeitadas desde o início da incorporação.
Uma vez eleita, a comissão é automaticamente investida dos poderes necessários para exercer suas atribuições, conforme a lei e o contrato de construção. Isso elimina a necessidade de instrumentos especiais, simplificando o processo e assegurando que a comissão possa atuar de forma imediata e eficaz.
A lei manteve a possibilidade de a assembleia revogar decisões da comissão, desde que respeitados os direitos de terceiros. Essa disposição assegura que os adquirentes mantenham o controle sobre as ações da comissão, podendo intervir quando necessário para proteger seus interesses.
O contrato poderá discriminar as atribuições da comissão e dispor sobre os mandatos de seus membros, sua destituição e a forma de preenchimento de vagas. Também é permitida a transferência de mandatos em caso de sub-rogação de contratos, salvo recusa do sub-rogatário.
Por fim, no caso das incorporações com três ou menos contratantes é permitido que todos os adquirentes exerçam, em conjunto, as atribuições da comissão.
Ao que se extrai, a principal função da Comissão de Representantes é de acompanhar e fiscalizar a execução da obra inclusive quanto ao cumprimento e observância do cronograma físico-financeira, de maneira que sua constituição é imposição legal, mesmo em situação de pontualidade e normalidade, independentemente de atraso da obra, falência ou insolvência civil do incorporador.
Vale ressaltar que não existe previsão legal de dispensa da formação da Comissão de Representantes, de modo que não realizar a determinação do art. 50 da Lei 4.561/64 pode ocasionar ações judiciais dos adquirentes para compelir a incorporadora a realizar a assembleia para a constituição da comissão.
Por evidente, caso o incorporador não observe o cumprimento de tais obrigações, estará sujeito a consequências jurídicas advindas da irregularidade no exercício da Incorporação Imobiliária.
